小孙去年买了一套二手房，付了全款、过了户，本以为万事大吉。前不久突然收到法院的传票——银行起诉了，说这套房早就被前房主抵押给了银行，现在前房主欠银行的钱还不上，银行要求拍卖这套房子优先受偿。

小孙整个人傻了："我花钱买的房，房产证上也是我的名字，凭什么银行来抢？"

这里涉及一个容易被普通人忽略的法律概念——抵押权。《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

核心意思是：就算房子过户给了你，如果原房主在卖房之前已经把它抵押给银行并且办理了抵押登记，银行的抵押权不会因为房子换主人而消失。银行仍然有权就这套房子主张优先受偿。

那买家是不是就只能认栽？不一定。首先，买房前应当去不动产登记中心查询房屋的抵押和查封情况——这是标准操作，花几十块钱就能避免几十万的损失。其次，如果前房主在卖房时故意隐瞒抵押事实，构成欺诈，买家可以起诉前房主要求赔偿全部损失，包括返还房款、赔偿利息和房价上涨的差价。

另外，《民法典》第524条还规定了一种"涤除权"：买受人可以代为清偿前房主欠银行的债务，清偿后抵押权消灭，然后向原房主追偿。

买房之前查一查，买房之后才能睡得着。

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