老李借给朋友三十万，朋友说拿自己名下的一套房子做抵押，两人写了张抵押协议还按了手印，老李觉得万无一失。可后来朋友偷偷把房子卖了，新买家办了过户。老李拿着抵押协议去找新买家理论，人家根本不认。这三十万找谁要？
这个问题的关键在于不动产抵押权的设立规则。根据民法典第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附着物设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，即便双方签了抵押合同，按了手印，只要没有在不动产登记机构办理抵押登记，抵押权就没有依法设立。
没有登记的抵押权不具有对抗第三人的效力。当房子被卖给善意第三人并完成过户登记后，第三人取得的是干净完整的产权，老李不能凭一纸抵押协议要求新买家承担担保责任。老李的债权仍然存在，可以向朋友追偿借款，但失去了以这套房子优先受偿的权利。
重庆律师提醒，民间借贷中接受房产抵押的，务必去不动产登记中心正式办理抵押登记手续。两江新区律师建议，不要因为对方是熟人就省掉登记这一步，法律保护的是依程序办事的人，而不是仅有口头或书面约定的人。
本文观点仅供参考，具体法律问题请结合实际情况咨询专业律师。本文列举的案件情形仅为普法所需，不代表真实发生。