离婚时最让人头疼的问题，“房子归谁”能排进前三。一套房子可能是一家人半辈子的积蓄，婚前买和婚后买、全款买和按揭买、一方出钱和双方出钱——不同情况，分割规则完全不同。搞不清楚的话，很容易在谈判桌上被动。
先搞清楚一个大原则：民法典关于夫妻财产的基本规定是——婚前财产归个人，婚后财产归共同。这个原则放到房子上，需要结合购房时间和出资情况来具体分析。
第一种情况：婚前一方全款买房，登记在自己名下。这是最清楚的——房子属于个人财产，离婚时不参与分割，归出资方所有。如果婚后这套房子增值了，增值部分一般也被认定为个人财产的自然增值，不作为共同财产分割。
第二种情况：婚前一方付首付，婚后双方共同还贷，登记在首付方名下。这种情况最常见也最容易产生争议。根据民法典婚姻家庭编司法解释的规定：离婚时双方协商处理；协商不成的，法院可以将房子判归登记方所有，剩余贷款由登记方继续偿还，同时登记方应当对另一方进行补偿——补偿的内容是婚后共同还贷的金额及其对应的房屋增值部分的一半。举个例子：首付30万、贷款70万买的房子，离婚时房子价值200万，婚后共同还了20万贷款。其中共同还贷金额占房屋总投入的比例是20万/100万=20%，对应增值收益40万（200万×20%），补偿给对方的金额约为（20万+40万）÷2=30万。
第三种情况：婚后双方共同出资买房，不管登记在谁名下——原则上都属于夫妻共同财产，离婚时平均分割。但如果有证据证明购房款来源于一方的婚前财产（比如婚前卖了自己原来的房子，拿这个钱买了新房），这部分可能被认定为个人财产。
第四种情况：婚后一方父母出资买房，登记在自己子女名下。根据民法典规定，这种情况下认定为只对自己子女一方的赠与，属于该子女的个人财产，不参与分割。但如果父母出钱时没明确说是“只给自己孩子的”，实践中可能被推定为对夫妻双方的赠与，那就成为共同财产了。所以父母出资时最好有个书面约定，白纸黑字说清楚。
房产分割是离婚案件中最复杂的部分之一，具体情况千差万别，建议在律师指导下核算和协商，别凭感觉做决定。
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本文列举的案件仅为普法所需，不代表真实发生。