小杨夫妻攒了八年钱，在渝北买了一套二手房，装修好刚搬进去一个月，收到法院传票——房子早在三年前就被原房主抵押给了银行，现在银行要收房！小杨傻眼了：房产证都办下来了，怎么还能被收走？

这种"一房二卖"或者"已抵押出售"的情况，在重庆两江新区并不少见。很多重庆老百姓以为房产证到手就万事大吉了，但房产纠纷律师告诉你：不动产登记簿才是真正决定物权归属的依据。

根据民法典第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才发生效力。注意，这里说的是"登记"，不是你手里拿着的那本房产证，而是在不动产登记中心的登记系统里记载的信息。有些卖家甚至伪造房产证来骗人，你拿到手也是废纸一张。

所以在重庆两江新区买房——无论是新房还是二手房，尤其是房产纠纷高发的二手房——过户前必须做三件事：

第一，查册。去不动产登记中心查询该房产的登记信息，看房屋有没有被抵押、查封，产权人是不是卖房给你的那个人，有没有共有人。这是最重要的一步。

第二，确认共有人同意。如果房子是夫妻共同财产，即使房产证上只有一个人的名字，卖房也需要夫妻双方签字同意。光一个人签字，另一个可以事后翻脸说"我没同意"，交易就可能无效。

第三，资金监管。不要直接把房款打给卖家个人账户。通过银行或第三方机构做资金监管，过户完成后再放款，这样即使中间出问题，你的钱至少安全。

小杨的案子后来由两江新区律师事务所的房产纠纷律师代理，经过诉讼，法院认定卖家恶意隐瞒抵押事实构成违约，支持了小杨的退房退款主张。但如果交易前做好尽职调查，这场噩梦完全可以避免。

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