王先生看中一套两江新区的二手房，谈好价格120万，当天交了5万定金，签了《购房定金协议》。过了两天去查档，发现这套房子有抵押贷款没还清，而且房主夫妻正在闹离婚，妻子不同意卖房。王先生心里一凉——这房子还能买吗？定金还能退吗？

先说说法律上「定金」是什么。《民法典》第五百八十七条规定了定金罚则：给付定金的一方不履行合同义务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行合同义务的，应当双倍返还定金。但这个「定金罚则」的前提是合同有效且一方违约。如果房子本身就有重大权利瑕疵导致合同无法履行，责任在卖方，定金不光要退，还要双倍退。

王先生的情况属于卖方存在重大隐瞒——房子有抵押、共有权人不同意出售，这些都是直接影响交易能否完成的关键信息。卖方没有如实告知，构成违约，应当双倍返还定金共计10万元。但前提是王先生要有证据证明自己不知情且卖方未告知。

提醒买二手房的朋友，交定金前一定要做三件事：去不动产登记中心查档（看有无抵押查封）、核实房产证上所有权利人的身份并确认所有人同意出售、把定金协议写得清清楚楚——列明卖方承诺房产无权利瑕疵，违约退双倍。重庆两江新区的购房者，遇到房产纠纷不要自己谈判，找一个靠谱的律师帮你审查合同，一两千块的律师费能守住几万块的定金。

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